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房產新聞

業內人士:別再炒作樓市“小陽春”了

2019年03月28日 09:30  來源:證券時報

目前,盡管熱點樓市有轉暖的跡象,但動力卻非常之弱。

  原標題:別再炒作“小陽春”了

  來源:證券時報

  【環宇雜談】

  目前,盡管熱點樓市有轉暖的跡象,但動力卻非常之弱。

  李宇嘉

  近期,樓市“小陽春”氛圍濃厚。天氣率先回暖的南京和杭州,“萬人搖號”、個位數中簽等火熱場景再現。熱點城市土地市場一掃2018年之“陰霾”,有的流拍地受熱捧,有的溢價率封頂。作為樓市的“領頭羊”,1-2月份,京滬深新房成交量分別增長57%、22%和6%。再看更代表市場的二手房,根據易居研究院監測,3月上半月,10個重點城市二手房成交量同比增長32.3%。

  每年春節后的3月份,成交季節性走好的樓市行情,被稱為“小陽春”。貌似今年“小陽春”走得更有底氣。一則,政策底亮出來了,“兩會”未對樓市喊“狠話”,按揭利率快速回歸基準利率。有了“一城一策”的尚方寶劍,近期松綁限價、退出限購的聲音便不絕于耳。二則,百度大數據顯示,“價格調漲、訪客上升”等,取代2018年3-4季度“誠意出售、看房方便”等,排在樓市搜索指數的前面。參考過去,政策見底、預期轉好,成交改善,新一輪周期要素齊了。

  當下要警惕的,并不是樓市季節性的回升,而是人為炒作的“小陽春”。目前,盡管熱點樓市有轉暖的跡象,但動力卻非常之弱。以占市場交易規模70%的二手房為例,2月份,深圳二手住房成交僅1997套,這是歷史新低,比去年同期下降50%,3月上半月同比下跌32.6%;今年1-2月,上海二手住房成交2.6萬套,同比增長38.3%,但不及2016年成交量的40%,剛剛觸及近十幾年的月均值。成交“地量”,很大程度上是高房價制約購買力。

  很多人認為,京滬深遍地都是500萬以上的房子。但以深圳為例,2018年以來,總價350萬以下的房子,占深圳二手住房總成交的46%。此外,還有21%的房子成交價低于250萬。很多人納悶,這年頭深圳還有低于250萬的房子?確實有,就是那些“老破小遠”,剛需要“上車”,只能移位到這類房子了。上海也一樣,2018年以來,成交的二手房源中,中位價為340萬,月供中位數為1.1萬元,40%的人購買60平米以下的房子。

  貝殼大數據,給出了購房的微觀行為,還以上海為例。今年1-2月,監測的1000個成交小區中,房價上漲的只有21個。漲幅前50和跌幅前50的小區排序,上漲第50的小區漲幅為4.8%,而下跌第50位的跌幅達到25.2%,可見市場疲態依舊。另外,超小戶型很受歡迎,調漲些許也有買家,大戶型則不然,掛牌1年可能也無人問津,剛需仍在,但購買力不做主,倒逼賣家讓利。2018年2月,上海二手房業主平均讓利17.4萬,較掛牌價下調4%,成交周期191天。

  今年2月,成交周期縮減至142天,議價空間還在4%左右,意味著割肉出讓換取現金流成共識。因此,炒作“小陽春”的,首先是高位套牢盤。2016年10月以來,熱點城市嚴控房價,上級要求“環比不增長、逐步有回落”。2017年進場的投資客,如果算上稅費、機會成本,現在看多半要虧損。特別是,2018年打掉影子銀行后,前期加上去的杠桿,隨著房價下跌而形成倒逼。所以,2018年深圳“法拍房”數量較2017年上升50%就不奇怪了。

  如果今年房價不上漲的話,因杠桿撐不下去的“法拍房”還會增加。另外,近期很多中介轉去做新房生意了,所謂的“二三級聯動”,希望靠人海戰術、自媒體加持,托起需求。但是,即便“返點”高達3%,賣一套新房可賺10萬左右,但近年來熱點城市新房普遍“豪宅化”,有效需求集中在“老破小遠”,這是個隔離的市場,人海戰術也難改“上門寥寥”的局面。

  目前來看,市場整體的情緒并不高。破解高房價導致的供需腸梗阻,很多人認為要仰仗改善型需求發力,這樣存量房才能循環起來。但是,“一賣一買”的改善購房,杠桿和月供還得增加,最后還是回到收入的支撐上。或許,很多人正在節衣縮食地攢首付、攢月供,但吃不好、穿不好,也要買房,這種激情下的樓市,如果又一次硬生生地被推上一個新臺階,多么可怕啊!